| Складская недвижимость |
|
|
|
|
Инвестиционная привлекательность складской недвижимости Проблемная сторона инвестиций в складскую недвижимость С другой стороны, помимо таких чисто внешних затрат, существует масса «подводных камней», способных существенно увеличить сумму первоначальных вложений. Прежде всего, в самой Москве практически отсутствует место для строительства складов, к тому же при нынешнем уровне арендных ставок и стоимости столичной земли это просто нерентабельно. Гораздо выгоднее будет построить там жилой или торговый комплекс. Таких свободных территорий предостаточно в Подмосковье, однако, там существует другая проблема. Следует пояснить, что действующий Земельный кодекс определяет семь категорий земель:
• запаса.
Возводить складскую недвижимость можно только на земле промышленной категории. Между тем, более 90% свободной земли Подмосковья принадлежат к категории земель сельскохозяйственного назначения. Это означает, что прежде чем приступать к строительству склада, необходимо перевести землю в другую категорию, т.е. - промышленного назначения. Согласно Земельному кодексу, решение о переводе земель, находящихся в федеральной собственности, принимает Правительство Российской Федерации. Если земля находится в собственности субъекта РФ, либо это земля сельхозназначения и находится в муниципальной собственности, то решение об изменении категории принимают органы исполнительной власти субъектов РФ. Процесс перевода в другую категорию земель, находящихся в муниципальной собственности за исключением земель сельскохозяйственного назначения, осуществляют органы местного самоуправления.
Впрочем, во многих субъектах РФ исполнительные органы власти определяют собственный порядок перевода земель в другую категорию. Такие особенности существуют и в Московской области. 17 февраля 2005 года вступило в силу Постановление правительства МО № 103/6 «Об утверждении перечня документов, необходимых для принятия решений о предоставлении земельных участков и о переводе земель из одной категории в другую». В соответствии с этим постановлением, для осуществления описанной процедуры заявителю необходимо представить следующие документы:
По результатам рассмотрения ходатайства заявителю направляется либо акт о переводе земли в другую категорию, либо об отказе. На принятие соответствующего решения закон отводит следующие сроки:
Решение об отказе в переводе земли в другую категорию принимается, если:
• установлено несоответствие запрашиваемого целевого назначения земли утвержденным документам по планированию, землеустройству либо лесоустройству территории. Т.е., если, к примеру, планируется перевести в промышленную категорию землю, где местная власть запланировала создавать лесопарковую зону.
Преодоление всех «административных» препонов по переводу земли из сельскохозяйственной в промышленную потребует суммы, сопоставимой с ее стоимостью. Сейчас гектар земли обходится в сумму от 50 до 200 тысяч долларов, процедура перевода - до 70 тысяч за гектар с согласованием с местными исполнительными органами. Кроме того, перевод длится от полугода до года. Несмотря на такую сложность и достаточно высокие риски, инвестиционный потенциал складского девелопмента чрезвычайно высок. Аналитики считают, что в нынешних условиях инвестиции в складскую недвижимость на начальной стадии способны приносить до 50 процентов годовых. Средний период окупаемости такого проекта - всего лишь три-четыре года. Наиболее перспективные участки для возведения складской недвижимости Самые привлекательные направления для строительства складов - это магистрали, по которым в столицу попадает основная масса грузов. Для товаров из российских регионов это Новорязанское, Каширское и Варшавское шоссе. Для грузов из-за границы - Ленинградское, Новорижское и Можайское шоссе. Кроме того, перспективной можно считать всю территорию между МКАД и так называемой «первой бетонкой» - шоссе А-107, которое опоясывает Москву. Необходимо отметить, что процесс складского девелопмента чрезвычайно трудоемок, поэтому при разработке любых проектов есть смысл обратиться в профильные консалтинговые бюро. Они возьмут на себя основные заботы по подбору участка и разработке концепции проекта инвестиций в складскую недвижимость. Такие услуги обойдутся заказчику в среднем в 20-30 тысяч долларов. Источник : Вложи.Ру |
|||
Бурное развитие торговли и строительства в Москве вызвали повышенный спрос на склады. С приходом в столицу крупных розничных торговых сетей все сильнее стал ощущаться дефицит таких помещений. Это, в свою очередь, спровоцировало рост арендных ставок в складских комплексах. Сейчас они устойчиво повышаются в среднем на 10 процентов в год. Строительство и содержание складов по сравнению с другими видами недвижимости обходится дешевле всего, что делает их весьма привлекательными с инвестиционной точки зрения.